Согласно Градостроительному кодексу РФ, в нашей стране 28 видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), и в их числе семь особо для нас нежелательных – они прямо запрещают строительство на участке:
Даже если вы ничего не знали об охранной зоне, она не отражалась на Публичной кадастровой карте, а председатель СНТ клялся, что согласовал с проект застройки поселка с газовиками или другими владельцами коммуникаций, дом, построенный в такой ЗОУИТ, будет вне закона и вас могут обязать его снести. Действующее законодательство это допускает.
Как не купить участок, «накрытый» ЗОУИТ
Первый инструмент, которым нужно воспользоваться для проверки участка на такие обременения — Публичная кадастровая карта Росреестра (нужно выбрать «ЗОУИТ» во вкладке «Поиск»). Но на карте отображаются только сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости.
Юридические консультанты FORUMHOUSE рекомендуют «проверять участок на ЗОУИТ» не только по карте и выписке из ЕГРН, но и в градостроительном плане (ГПЗУ).
Как все-таки построить дом на участке, который находится в ЗОУИТ
Строительство любых зданий и сооружений в любой из семи приведенных выше ЗОУИТ запрещено, но допустим что участок куплен, и строиться-то нам надо. Неужели совсем ничего нельзя сделать? Нет, иногда все-таки можно – когда охранная зона накрывает не весь участок, или когда ЗОУИТ установлена позже, чем построен дом, или когда есть другие обстоятельства – рассказываем, какие, и приводим алгоритм действий, рекомендуемый юристами.
В ряде охранных зон построить жилой дом можно, но нужно выполнить ряд требований:
Согласовать строительство с инстанциями, которые отвечают за коммуникации. Если стройке препятствует ЛЭП, проходящая через участок или в опасной близости с ним – обращаться нужно в МОЭСК, который контролирует состояние линий электропередач в Московской области (и в аналогичные ведомства в других регионах);
Уведомить администрацию о начале строительства;
Соблюсти все минимальные отступы от охранной зоны, смежных участков и проезжей части;
Строить дом, опираясь на сведения именно из градостроительного плана (там указывается расположение ЛЭП, пятно застройки будущего объекта и площадь участка).
Строительство и оформление дома на участке с ЛЭП
Рассмотрим ситуацию с ЗОУИТ на примере участка, по которому проходит ЛЭП. В охранной зоне ЛЭП запрещено строить новые здания (а также реконструировать старые и рубить деревья). Если вы планируете что-то из этого списка, обращайтесь за разрешением в МОЭСК.
В МОЭСК можно согласовать как уже готовый дом (построенный без всяких согласований – самовольно, говоря юридическим языком), так и проект. Мы настоятельно советуем второй вариант.
Проект дома можно изменить: например, уменьшить площадь мансарды и так «пройти» в минимально разрешенный законом отступ от ЛЭП. А если расстояние уже построенного дома до линии электропередач будет меньше, чем установлено в законе, вы получите от электриков отказ в согласовании со всеми вытекающими последствиями.
Итак, первый шаг на пути к стройке: написать заявление в МОЭСК, приложить к нему правоустанавливающие документы и – очень желательно – топографический план.
Один тот факт, что участок находится в зоне ЛЭП, не означает, что на нем нельзя или опасно строить дом. Охранные зоны устанавливают «примерно», но выезжать к вам, чтобы нормально оценить ситуацию МОЭСК не будет.
Топографический план, показывающий расположение участка и охранной зоны относительно друг друга, покажет энергетикам реальную ситуацию: сколько метров от ЛЭП до будущего дома, какую часть участка накрывает охранная зона и т.п.
Получив согласование электросетевой организации, делаем второй шаг к мечте о стройке на участке в охранной зоне: подаем уведомление о начале строительства в поселковую администрацию. Проще всего это сделать на Госуслугах. К уведомлению прикладываем свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН на участок, удостоверение личности заявителя и драгоценное согласование от МОЭСК.
Если дом на участке с охранной зоной уже построен, и теперь его нужно зарегистрировать, рекомендуем действовать такому алгоритму:
Пригласить кадастрового инженера, чтобы он подготовил технический план. В этом документе в числе прочих характеристик будет указано расположение объекта относительно охранных зон и земель общего пользования.
Отравить документы на согласование в МОЭСК.
Регистрировать дом, как обычно, добавив в пакет документов согласование МОЭСК.
Отказ в согласовании от ведомства (пусть это все еще будет МОЭСК) можно получить по двум причинам:
Расстояние от дома до охранной зоны меньше, чем установленное законом, как минимальное;
Вообще без оснований.
В обоих случаях рекомендуется все же попробовать решить все до суда: например, можно попытаться договориться с собственником ЛЭП и перенести ее. Отлично, если к участку прилегают муниципальные или государственные земли: возможно, получится расширить свой участок за их счет и «отодвинуть» стройку от ЗОУИТ.
Что нужно сделать перед оформлением прирезки:
Понять, будет ли ваш участок с прирезанной землей соответствовать градостроительным нормам.
Совпадает ли вид разрешенного использования вашего участка и участка, на который вы планируете расшириться.
Если все хорошо, нужно написать в муниципалитет заявление о перераспределении земель, приложить к нему проект межевания территории или хотя бы схему расположения участка и правоустанавливающие документы.
Ничего из этого плана не сработало? Остается только суд. А суд принимает положительное решение о регистрации дома, если:
Удастся доказать правомерность действий собственника (дом построен раньше, чем провели ЛЭП);
Судебная экспертиза подтверждает, что здание не представляет угрозы для линии электропередач. Эксперты должны убедиться, что дом построен с соблюдением отступов как от охранной зоны, так и от соседских участков, не нарушает своим существованием ничьи права и не представляет угрозу для чьей-то жизни и здоровья.
Попытки досудебного урегулирования ситуации, как показывает судебная практика, тоже аргумент на чашу весов Фемиды в вашу пользу.
Важно: в 2018 года в Закон № 342-ФЗ внесены поправки, по которым добросовестному собственнику полагается компенсация за снос дома или другой постройки. В большинстве случаев компенсацию выплачивает не собственник кабеля или газовой трубы, а муниципальная власть – по ее вине люди не получили доступ к информации об охранной зоне. Если принимается решение о сносе дома, собственнику лучше запастись доказательствами своей добросовестности.
Комментарии