Недавняя история с квартирой певицы Ларисы Долиной, которая долго не хотела освобождать проданное ею жилье, подсветила важную проблему: порой добросовестному покупателю не удается сразу заехать в приобретенную квартиру. Юристы рассказали РИА Недвижимость, что может заранее предпринять покупатель для того, чтобы максимально избежать риска не попасть в купленное жилье, что делать, если все же оказался в подобной ситуации и на какие действия идти не стоит.
Правильный документ
Российским законодательством порядок передачи жилья после его продажи регламентирован статьей 556 Гражданского кодекса РФ.
Обычно она оформляется специальным документом – актом приёма-передачи, рассказывает старший юрисконсульт юридического центра отделения «На Николоямской» агентства недвижимости «Миэль» Анастасия Захарова. Договор купли-продажи тоже может являться передаточным актом – если это прописано в нем, однако на практике такое бывает крайне редко, добавляет руководитель офиса «Тургеневский» агентства «Инком-Недвижимость» Мария Варьяс.
В передаточном акте, по словам юриста Екатерины Свинко, следует указать следующие пункты:
Конкретная дата передачи квартиры;
Закон не устанавливает конкретный срок, в течение которого квартира должна быть передана. Но на практике, по наблюдениям Свинко, чаще всего можно встретить два сценария:
Вариант 1. Сначала регистрация перехода права собственности, затем фактическая передача квартиры;
«
«Это наиболее безопасный для покупателя вариант, поскольку с момента регистрации он становится собственником, а задержавшийся в квартире продавец превращается в лицо, незаконно занимающее чужое имущество», – объясняет юрист.
Самой частой на вторичном рынке является формулировка о передаче в течение 7-10 календарных дней с момента государственной регистрации перехода права, обращает внимание Свинко.
В передаточном акте обязательно стоит сделать добавление, что к моменту наступления прописанного срока продавец не должен создавать покупателю препятствий для пользования приобретенной квартирой, добавляет юрист Nasonov&Partners Елизавета Лукина.
Вариант 2. Сначала фактическая передача квартиры, затем регистрация перехода права собственности.
Данный сценарий, по мнению Свинко, не так хорош, так как сопряжен с определенными рисками для покупателя. Ведь еще не будучи собственником, он может оказаться в уязвимом положении при оспаривании сделки (как в случае с Ларисой Долиной) или форс-мажорными обстоятельствами.
Описание состояния квартиры с перечнем передаваемого имущества и выявленных недостатков (за исключением скрытых дефектов), определение лиц, ответственных за устранение недостатков, и сроки устранения.
В качестве приложения к акту рекомендуется использовать фотографии и видео передаваемого имущества, советует Свинко.
Отсутствие задолженностей;
Отдельно в акте юристы советуют указать информацию об оплате всех коммунальных платежей и счетов за связь с фиксацией текущих показаний приборов учёта, а также о произведении всех расчетов между продавцом и покупателем.
Условие о неустойке за каждый день просрочки передачи.
Такая неустойка, по словам руководителя практики разрешения споров с государственными органами «Де-юре» Рашида Гитинова, может быть установлена, например, в размере определенного процента от стоимости квартиры за каждый день просрочки ее передачи от продавца покупателю. Прописан в целом может быть любой процент – к примеру, может быть указана неустойка в размере 0,5-1% стоимости квартиры, которая определена сторонами в договоре.
Правильно составленный акт в случае возникновения проблем станет аргументом как в переговорах с продавцом, так и в суде – если до него дойдет дело.
Если все затягивается
В случае, когда продавец начинает тянуть с передачей квартиры покупателю, стоит держать себя в руках и начать с письменного уведомления, советует Захарова. Надо направить заказное письмо с уведомлением или телеграмму с предложением согласовать дату передачи квартиры и ключей. В дальнейшем такое уведомление можно будет использовать как доказательство в суде.
«
«Конечно, существуют и более жёсткие способы, вплоть до вскрытия квартиры при наличии документов на собственность, но это конфликтный и нервный сценарий, до которого лучше не доводить», – предупреждает Захарова.
Эффективнее будет попытаться понять причину задержки и решать вопрос через переговоры, добавляет Лукина. Если же договориться не удастся, придется подавать иск в суд о выселении предыдущего владельца.
«
«Для суда следует зафиксировать с помощью видео- или фото- съемки отсутствие доступа в жилое помещение: невозможность использования ключей, наличие личных вещей продавца в квартире. Можно также предъявить суду и переписку в мессенджерах», – рекомендует Лукина.
На практике суды чаще всего принимают решение в пользу покупателя, констатируют юристы.
Выселение с принуждением
Правда бывают ситуации, когда и после положительного для нового владельца квартиры судебного решения продавец продолжает отказываться освобождать жилье. Тогда в ход вступает принудительное исполнение.
«
«Покупатель должен получить исполнительный лист с информацией о том, что продавец подлежит выселению, и обратиться к судебным приставам. Судебные приставы-исполнители освободят помещение от имущества продавца и обеспечат возможность покупателя пользоваться и распоряжаться квартирой», – рассказывает Лукина.
Важный момент: все мероприятия, проводимые судебным приставом-исполнителем при выселении — в том числе привлечение специализированных организаций, хранение имущества после выселения — осуществляются за счет продавца (должника по исполнительному производству).
Комментарии