В европейскую часть России пришло долгожданное потепление. А это значит, что в ближайшее время на загородном рынке жилья начнется оживление. И многие семьи начнут поиски подходящего коттеджа в закрытом поселке или дачи в СНТ. Однако покупка готового дома может обернуться головной болью. На что нужно обратить внимание и что именно проверить в первую очередь при выборе индивидуального жилого дома, по просьбе «МК» рассказал технический специалист ТСТН Вячеслав Гапеев.На начальном этапе вполне можно обойтись без профи. Проинспектируйте 25–30 вариантов, из них, скорее всего, западет в душу 3-4. Вот тогда уже имеет смысл подключать эксперта. Так выйдет значительно дешевле.
Если планируете покупать сезонную дачу, выбирайте выходные. Для дома, где предстоит жить постоянно, лучше выделить будний день. Так проще оценить реальное время в пути, понять, насколько плотный трафик в часы пик, и прислушаться к уровню шума и активности соседей.
Для беглого осмотра хватит смартфона, мощного фонарика, пузырькового уровня и рулетки на 3-5 метров. Одевайтесь по-рабочему: надевайте то, что не жалко испачкать, и удобную обувь. В идеале простые резиновые сапоги. Придется много ходить по участку, в том числе по сырой земле и лужам.
Все минусы можно разделить на две категории: фатальные и косметические. Первые делают жилье со временем непригодным для жизни, вторые решаются ремонтом, хоть и требуют вложений. Остановимся на некритичных недочетах, которые реально исправить.
Осмотр дома снаружи
Заказывать дорогую геологию на этапе просмотра смысла нет. Но поинтересоваться уровнем грунтовых вод стоит. Это ключевой момент для долговечности фундамента и корректной работы септика. Заодно выясните, есть ли на участке свой колодец или скважина.
1. Отступы и застройка. Рулеткой промеряйте расстояние от стен дома до заборов соседей. По нормам оно должно быть не менее 3 метров. Обратите внимание на площадь застройки (пятно – это проекция дома на землю с учетом крыльца и свесов крыши). Важно, чтобы она не превышала допустимый процент, установленный местными правилами землепользования.
2. Фундамент. У ленточного основания трещины и сколы могут быть скрыты под штукатуркой. Потому оценивайте геометрию: насколько стены ушли от вертикали, а полы от горизонтали. Если дому несколько лет, небольшая усадка – это норма. Со свайным фундаментом сложнее: его часто прячут за декоративным экраном. Продавец, которому нечего скрывать, не откажется снять пару панелей. Проверьте, нет ли отклонений свай от вертикали, не перекошен ли дом. Уточните материал свай, год установки и марку.
3. Материал стен. Если дом деревянный, но полностью обшит свежей отделкой, это повод насторожиться. Так часто маскируют дефекты. Покупка «обернутого» в облицовку деревянного дома всегда риск. Для газобетона важны марка, тонкий кладочный шов (1-3 мм) и наличие утепления. В каркаснике ключевое – это толщина утеплителя и качество мембран. От того, как проклеены швы, зависит срок службы теплоизоляции. Хорошо, если получится найти фирму-строителя и отзывы о ней.
4. Фасад. На штукатурке ищите трещины, вздутия и следы промерзания. У вентилируемых фасадов и сайдинга важно понять, есть ли утеплитель и защищен ли он пленками. Если утеплитель поврежден, менять его придется полностью. А это весомый аргумент для торга.
Осмотр дома изнутри
Сначала стоит обратить внимание на воздух. Сырость, затхлость или духота намекают на плохую вентиляцию. Такое часто встречается в каркасных домах, где не продумана хорошая приточно-вытяжная система.
1. Подвал. Сухой подвал без запаха плесени – хороший знак. Любые трещины и протечки там будут видны сразу.
2. Чердак или мансарда. На холодном чердаке ищите следы протечек, конденсата или грибка на стропилах. Слуховые окна – это плюс, они обеспечивают вентиляцию. Места прохода труб и дымоходов должны быть сухими и герметичными. В мансарде утеплитель спрятан за отделкой, поэтому оценить его влажность сложно. Главное проверить вентиляцию подкровельного пространства. Наличие перфорированных софитов на свесах и аэратора на коньке (вытяжка) гарантирует, что утеплитель не намокает.
3. Стены. Снова берем уровень и проверяем вертикали, геометрию углов. Уточните, из чего сделаны перегородки (гипсокартон, ПГП или газоблок). От этого зависит, выдержат ли они навесную мебель и как именно придется крепить кронштейны.
4. Полы. Ламинат или фанера могут прятать неровности чернового пола или прогнившие доски. Это ремонтопригодно, но затратно. А вот если при ходьбе дрожит пол и дребезжит посуда в шкафах – это сигнал о проблемах с несущими балками, исправлять которые сложно и дорого.
5. Окна и двери. В частном доме легко проверить перекосы: если нет щелей в проемах, створки открываются плавно и закрываются плотно, то все в порядке.
6. Теплопотери. Идеально проверить дом тепловизором (самому или со специалистом) ранней весной или осенью.
Осмотр инженерных систем
Выясните источник воды (колодец/скважина/магистраль), тип канализации (центральная или септик), способ отопления и выделенную мощность электричества. Затем сверьте расположение этих объектов с нормативами.
1. Водоснабжение. Отсутствие воды в доме для постоянного проживания критично, если только вы не готовы бурить скважину с нуля. Уточните у продавца или соседей, как ведет себя источник зимой (не замерзает ли), хватает ли воды летом, какие фильтры стоят и как часто их менять.
2. Канализация. Септик должен находиться на безопасном удалении от водозабора. Для разных типов грунта нормы разнятся: от колодца минимум 25 м, от скважины – от 30 м (на песчаных почвах расстояние может доходить до 80 м).
3. Электричество. Попросите владельца включить одновременно несколько мощных приборов. Если автоматы не выбивает, значит, проводка в порядке. Выделенная мощность: комфортный минимум составляет 15 кВт. В СНТ часто дают только 5 кВт, но это можно увеличить. Если у владельца прямой договор с энергосбытом, сделать это проще. При коллективном договоре СНТ процесс займет больше времени.
4. Отопление. Реально оценить систему можно только в межсезонье, когда она работает. Осмотрите котел и радиаторы на предмет протечек. Уточните, что залито в систему (вода или антифриз). Есть ли теплые полы? Как часто обслуживается оборудование? Если газ подведен только к границе участка (труба по улице), расходы на врезку лягут на нового собственника. Также уточните, оплачен ли «вступительный взнос» за газификацию поселка, иначе платить придется вам.
При просмотре нескольких вариантов удержать в голове все детали невозможно. Фото помогут освежить память, показать объект друзьям или эксперту. Перед сделкой вы, скорее всего, закажете техэкспертизу, а пока снимки – это лучший способ зафиксировать недостатки.
Что обязательно сфотографировать?
1. Квитанции за коммуналку. Желательно попросить у владельца или его представителя платежные документы за разные сезоны. Чтобы сравнить зимние и летние суммы.
2. Показания счетчиков.
3. Электрощиток (полностью).
4. Ключевые узлы: котлы, насосы, бойлеры.
5. Кадастровый номер участка. Он нужен, чтобы самостоятельно «пробить» понравившийся объект в ЕГРН и бесплатных онлайн-сервисах.
Комментарии