Зарубежная недвижимость вызывает немало интереса и вопросов у россиян. Как же заработать на ней?
Интерес россиян к зарубежной недвижимости растет. Спрос на нее за первое полугодие 2025 года, по данным аналитиков международной брокерской компании Tranio, на которые ссылается «Коммерсантъ», вырос на 6,4 %.Больше всего россиян привлекают Турция, ОАЭ и Таиланд, который по итогам 2024 года в очередной раз возглавил рейтинг наиболее востребованных направлений среди российских инвесторов — 21,1 % всех заявок россиян на зарубежных рынках, сообщают аналитики. Цель большинства покупателей — получать доход с этой недвижимости. Однако после покупки многие сталкиваются с трудностями, не понимая, что делать дальше, особенно если решения приходится принимать удаленно. Об особенностях инвестирования в жилье в Таиланде и о том, как россияне изменили этот рынок, поговорили с обладателем десятка национальных наград в области девелопмента, таких как Highly recommended condominiumThailand, Best mixed use development ASIA и других, предпринимателем Кириллом Вялых. Он более 15 лет назад занялся инвестиционной недвижимостью в «стране улыбок» — сначала как риелтор, теперь как исполнительный директор местного крупного застройщика — и предложил решения, которые задали новые стандарты таиландскому рынку.
— Кирилл, исследования брокерской компании показали, что спрос на недвижимость в Таиланде среди россиян достиг максимума за последние четыре года. Как вы это объясняете?
— Таиланд — популярное туристическое направление, что способствует развитию гостиничного и курортного бизнеса, а также инфраструктуры для туристов. Тот же Пхукет за 40 лет из провинции с оловянными рудниками и шахтами развился в туристический хаб Юго-Восточной Азии. Поэтому покупку недвижимости в Таиланде многие рассматривают не только в качестве инвестиции, но и как основу для развития бизнеса, например, в сфере туризма или сдачи в аренду. К тому же в этой стране относительно простые процедуры для покупки недвижимости иностранцами, что упрощает процесс приобретения недвижимости для заработка. Еще один немаловажный фактор — слабая инициативность местных кадров. В силу специфики менталитета у них отсутствует стремление к принятию инноваций. Рынок работает фактически сам по себе, усыпляя желание развиваться и масштабироваться.
— Выглядит как нечто легкое: вложился и получаешь доход. Есть подводные камни?
— Я бы не называл их подводными камнями. Скорее это особенности инвестиционного бизнеса, с которыми сталкиваются те, кто покупает квартиры для сдачи в аренду даже в России, но с поправкой на местный рынок. Он сейчас перспективный, поэтому конкуренция высокая: много игроков, не только из России, и каждый стремится придумать интересные уникальные предложения, которые убедят клиентов работать именно с ними. А что нужно тем, кто хочет заработать на недвижимости? Максимум прибыли при минимуме усилий. Но так не бывает, потому что купленной недвижимостью нужно управлять: следить за ее состоянием, искать клиентов, вести с ним переговоры и так далее. Далеко не все это умеют делать. Тем более в чужой стране, где со всеми процессами нужно еще разобраться.
— Инвестиционной недвижимостью в Таиланде занимаетесь давно: сначала как рядовой агент искали и продавали, сейчас в составе топ-менеджмента крупного застройщика. Как за последнее время изменился портрет российских покупателей недвижимости и сам рынок?
— За последние лет семь произошла фундаментальная трансформация. Если раньше чаще встречались эмоциональные покупатели, которые приезжали на отдых, влюблялись в место и потом покупали «для себя», то сейчас это скорее расчетливые инвесторы. Их больше интересует не то, сколько стоит жилье с видом на море, например, а какой прогнозный доход у того или иного объекта, как можно поступить с ним после покупки, чтобы окупить вложения эффективнее, может ли застройщик предложить инструменты управления. Покупатели стали финансово более грамотными и требовательными. Хотят не просто купить недвижимость, а готовый инвестиционный продукт с понятными условиями. Это вынуждает застройщиков менять стратегии.
— Раньше застройщики просто продавали метры, а инвестор сам разбирался с арендой. Сейчас повсеместно предлагаются программы «пассивного дохода», и вы были в числе первых, кто начал реализовывать идею в Таиланде. Как и почему это стало новым стандартом?
— Мы действительно были в числе пионеров — рынок недвижимости Таиланда в то время находился на менее развитой стадии и еще не мыслил такими идеями — предложить решение для получения пассивного дохода от курортной недвижимости, как сделали мы 9 лет назад, но это был закономерный ответ на запросы покупателей-инвесторов. По сути классическая история развития любого рынка. Сначала предложение простое — продать некий объект. А когда приходит массовый и искушенный покупатель, возникает спрос не столько на сам объект, сколько на готовое решение для его использования. Для зарубежных инвесторов, в том числе из России, главной стала не цена квадратного метра, а общая стоимость владения недвижимостью, то есть обслуживание, налоги и так далее, а также уровень хлопот, который будет с этим связан. Например, кто будет заниматься арендой: он сам или риэлтора нанимать. Программа пассивного дохода — это способ упаковать эти хлопоты в сервис и предсказуемую выгоду. Те застройщики, которые увидели и отреагировали на это изменение в мышлении инвесторов, смогли сохранить позиции и развиваться дальше, конкурируя уже на новом уровне. Остальные просто не интересны инвесторам.
— Один из ваших проектов пару лет назад получил несколько наград 18-й премии PropertyGuru Thailand Property Awards, а компанию назвали «Лучшим девелопером Пхукета». Какой пробел на местном рынке вы хотели им заполнить?
— Я заметил, что все проекты ориентированы прежде всего на отдыхающих и не учитывают интересы местных жителей. Так родилась идея создания инфраструктуры на базе деревни, которая пользовалась бы спросом не только у гостей отдельно взятого комплекса, но и у всех жителей и туристов в этом районе. И перед инвесторами это открывает перспективы более серьезного дохода. Концепция была принята индустрией на ура и стала своего рода стандартом. В сфере курортного строительства появился новый тренд — «город в городе». Но все равно наш проект до сих пор остается уникальным в плане своей инфраструктуры: школа, детский сад, детский парк развлечений, медицинский центр, семейные рестораны, аквапарк, батутный центр — все находится на территории одного поселка.
— О методах работы с инвестиционной недвижимостью вы рассказываете на международных конференциях, организованных профессионалами рынка в Британии, США, Эмиратах, Турции и других странах. Как оцениваете реакцию?
— Участники проявляют интерес к программам пассивного дохода, диверсификации инвестиций в курортные объекты и другим важным аспектам нашего бизнеса. Для меня это значит, что Таиланд уже не рассматривается как экзотический рынок и вполне соответствует мировым трендам, где-то даже предвосхищая их. Я вижу, как в последние годы растет интерес к инвестициям в таиландскую недвижимость со стороны не только России, но и Китая. И если мы можем предложить адекватные мировым запросам условия, это значит, что Таиланд получит новый виток развития, связанный не только с традиционным доходом от туризма.
— Вы взаимодействуете с широким кругом представителей бизнеса благодаря членству во всероссийской ассоциации «Я лидер» и международном объединении представителей делового мира Rotary Club. Как неопытному инвестору понять, что застройщик или управляющая компания могут быть недобросовестными, по каким признакам?
— Есть несколько неочевидных, но критичных «красных флагов». Если вас торопят подписать договор «прямо сейчас», потому что «цена завтра вырастет», это агрессивное давление и повод насторожиться. Профессионалы уважают ваше время на принятие взвешенного решения. Кроме того, добросовестная компания с прозрачной бизнес-моделью всегда готова показать свою статистику, а если вам не хотят предоставлять отчетность, это тоже должно вызвать настороженность. И поинтересуйтесь, как компания работает с рисками, например что делает, если ваш объект несколько месяцев остается без аренды.
— Что посоветуете нашим читателям, которые интересуются инвестициями в недвижимость за рубежом?
— Недвижимость за рубежом, в том числе курортная, не является продуктом первой необходимости, поэтому нужно тщательно прорабатывать спрос и анализировать текущую и будущую экономическую ситуацию. Изучите рынок: цены, тенденции, популярные направления. Это поможет понять, какие объекты могут быть наиболее востребованы и какие районы перспективны для инвестиций. Оцените инфраструктуру: наличие транспортной доступности, туристических объектов, гостиниц и так далее. Это может повлиять на спрос и доходность недвижимости. Покупка не должна быть спонтанной только из-за того, что появились деньги и нужно их куда-то выгодно вложить.
Комментарии