В результате блокады Ормуза существенно подскочили мировые цены на нефть и газ, что принесет в госбюджет дополнительные миллиарды долларов. Но многие забыли про побочный эффект — аномально дорогие углеводороды всегда разгоняют инфляцию. Причем по всей планете. И по разным каналам. По цепочке дорожают топливо, удобрения, продукты питания, стройматериалы, логистика и т.д. В этой ситуации Банк России ради борьбы с инфляцией может прекратить снижать ключевую ставку, от которого зависят стоимость кредитов для застройщиков и жилищных ссуд. А без доступной ипотеки усилится затоваривание рынка новостроек и еще ниже снизится спрос на жилье. В каких сегментах и где могут упасть цены на новые квартиры, решил узнать «МК».
Как отметил «МК» аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов, риски ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ РФ из-за войны на Ближнем Востоке, безусловно, возросли. Но пока такое развитие событий не является базовым сценарием. Он напомнил, что 20 марта Банк России 20 марта снизил ключевую ставку до 15,0%, но сразу оговорил, что дальше регулятор будет смотреть на устойчивость замедления инфляции, динамику инфляционных ожиданий и риски со стороны внешних и внутренних условий. В резюме обсуждения ЦБ прямо указал, что неопределенность со стороны внешних условий значимо выросла.
Однако динамика темпов роста инфляции в РФ, по оценке эксперта, пока идет даже немного ниже медианного прогноза ЦБ в 6% годовых. Причем если вычесть разовые факторы, то базовая инфляция и вовсе укладывается в диапазон 4-5% годовых, по оценкам самого ЦБ. То есть, уже близка к целевому уровню в 4% годовых.
В то же время МВФ отметил, что война на Ближнем Востоке влияет на мировую экономику через цены на энергию, логистику и финансовые рынки. «Для России это означает риск более дорогих перевозок, части стройматериалов, топлива и, что не менее важно, более высоких инфляционных ожиданий», — отметил аналитик. Они в марте у населения выросли до 13,4%, а это один из ключевых факторов для решений ЦБ. Поэтому по мнению Чернова, ближневосточный шок сейчас, скорее, повышает вероятность паузы в цикле снижении ставки и ее сохранения на прежнем уровне в 15% годовых.
— Однако ближневосточный военный фактор все же может негативно повлиять на спрос на новостройки, — полагает Чернов. — Но только потому, что внешний сырьевой шок может задержать снижение «ключа» и сохранить дорогую стоимость кредитования. А для рынка жилья это сейчас важнее всего.
По данным ЕИСЖС, в стране строится 120,8 млн кв. м жилья, из них распродано только 39,1 млн кв. м, то есть 32%. Это и дает около 81 млн кв. м нераспроданного предложения. При этом Банк России уже фиксирует, что в феврале спрос на ипотеку снизился, а задолженность по ИЖК на 1 марта выросла лишь на 0,4% за месяц, до 22,0 трлн руб.
Как считает аналитик, на первичном рынке это особенно чувствительно. Потому что рыночные ставки по ипотеке в конце марта оставались на уровне 20,27% годовых, тогда как льготные программы держатся возле 6%. Иначе говоря, массовый спрос на новостройки и так в основном держится на господдержке, а не на рыночной ипотеке. Если Банк России из-за нового инфляционного риска перестанет снижать ставку, спрос на новостройки останется слабым, а застройщики будут чаще удерживать прайс формально, но расширять скидки, субсидии и рассрочки.
При этом аналитик Freedom Finance Global не ждет общего обвала цен по всей стране. Сам Банк России ранее отмечал, что в целом по стране ситуация на рынке жилья остается устойчивой, а избыток предложения наблюдается только в отдельных регионах. «Поэтому мой базовый сценарий такой — общероссийский рынок скорее получит дальнейшее охлаждение спроса и слабый рост цен ниже инфляции. А вот на перегретых локальных рынках, где много нераспроданных проектов, высокий разрыв между первичкой и вторичкой и слабая реальная платежеспособность, коррекция вполне возможна. Сначала в виде скидок и акций, а затем в отдельных локациях и в виде снижения эффективной цены сделки. То есть, главный риск сейчас не для всей страны сразу, а для отдельных городов и сегментов, где предложение уже слишком велико для текущего спроса», — заключил эксперт.
Булат Алимов, заместитель председателя совета директоров инвестиционно-промышленной группы компаний «Стилобат», напротив, излучает оптимизм. По его прогнозу, ключевая ставка ЦБ продолжит постепенно снижаться, несмотря на новости из Персидского залива. «При этом высокие нефтегазовые доходы дают бюджету дополнительные возможности для стимулирования программ льготного кредитования», — заметил девелопер. Он напомнил, что в 2025 году было введено в эксплуатацию 108 млн «квадратов», на 2026 год в планах — возведение более 100 млн кв. м. жилья. Очевидно, что темпы работы строительной отрасли не будут значительно замедляться. В прошлом году 59% семей имели жилую площадь от 10 до 30 кв. м на одного члена семьи. И новые квадратные метры необходимы для улучшения жилищных условий населения.
«Внешнеполитическая нестабильность играет на руку российскому рынку высокобюджетной недвижимости», — заявил Алимов. Ведь спрос на ближневосточную недвижимость с начала конфликта снизился вдвое, собственники там начинают предоставлять скидки. Зато увеличился поток инвестиций в российскую высокобюджетную недвижимость. Москва, по его оценке, укрепляет свои позиции центра притяжения капитала. Недвижимость остается одним из надежных способов сохранения и приумножения капитала, особенно в периоды турбулентности.
«В Москве, Санкт-Петербурге, востребованы качественные проекты как жилой, так и коммерческой недвижимости. Повышается востребованность курортной недвижимости в Сочи и на Черноморском побережье. Так что высокобюджетный рынок сохранит устойчивость», — уверен девелопер элитного жилья.
А вот представители строительных компаний, специализирующиеся на массовом жилье, от комментариев «МК» по разным причинам уклонились. И понятно почему. Не секрет, что продажи новостроек стандарт- и комфорт–классов, особенно вне программ комплексного развития территорий, сейчас идут, мягко говоря, со скрипом. Не случайно на этой неделе на Мосбирже возобновилось пике акций «Самолета», который строит много корпусов комфорт-класса. ВТБ решил избавиться от своих девелоперских активов и уже начал соответствующие переговоры. Об этом в конце недели заявил первый зампред правления банка ВТБ Дмитрий Пьянов в кулуарах форума Data Fusion. Правда, продать эти активы по рыночной цене банку вряд ли удастся. «Объем портфеля, ограниченный круг покупателей, высокая ключевая ставка и падение маржи девелоперов могут стать причинами дисконта при продаже банком девелоперов «Донстрой» и «Галс-Девелопмент»», — полагает управляющий партнер инвестиционно-консалтинговой Ricci Андрей Постников.
Таким образом, сектор элитного и курортного жилья практически не заметят блокады Ормузского пролива, от которого волнами в мировую и российскую экономику «течет» инфляция. А вот девелоперы массового жилья, особенно в затоваренных новостройками регионах и городах, скорее всего, будут вынуждены снизить цены на новостройки. Напрямую или в виде спецакций.
Как сообщается на сайте Единого ресурса застройщиков, в ТОП-5 регионов по накопленному затовариванию новостройками попали Краснодарский край, Ростовская, Свердловская и Ленинградская области, а также Башкирия.
Комментарии