Индивидуальное жилищное строительство дает 50% всего прироста нового жилья в стране, и поэтому власти России собираются поддерживать его на национальном уровне, заявил президент Владимир Путин. Данные экспертов о том, какие особенности есть у такого строительство, дают ли на него ипотеку, на каких участках можно строить частные дома, и какие существуют ограничения — в материале РИА Недвижимость.
Что такое ИЖС и зачем оно нужно?
Аббревиатура ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. В обычной жизни этим термином принято называть любые загородные дома, пригодные для постоянного или временного проживания. Но на самом деле это понятие имеет конкретное юридическое определение и относится большей частью даже не к постройкам, а к земельным участкам.
Юридическое определение ИЖС
Возможность использования земельного участка в России определяется его правовым режимом, который в том числе зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, разъясняют в пресс-службе Росреестра. ВРИ установлены классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412.Классификатор содержит в том числе вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) Он позволяет разместить на участке в границе населенного пункта жилой дом: отдельно стоящее здание из не более чем трех надземных этажей и высотой не более 20 метров, объясняет директор юридического департамента девелоперской компании ФСК Family Наталья Воронцова. Это обязательно должен быть дом для постоянного проживания с возможностью официальной регистрации, добавляет управляющий партнер юридической компании Veritas Lex Наталья Шалуба.
Чем ИЖС отличается от других категорий земель: ЛПХ, СНТ, сельхозземли?
Индивидуальный жилой дом, по словам руководителя юридической компании «Юрмейстер» Юлии Лоухиной, можно построить не только на землях для ИЖС, но также на следующих категориях земель:
земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ — садоводство
Такие садовые участки обычно образованы на сельскохозяйственных землях, не относящихся к сельхозугодьям (пашням, пастбищам и пр.), но могут быть и на землях населенных пунктов. Кроме дач, на таких участках разрешено возводить и жилые дома для постоянного проживания, а также хозяйственные постройки для личных нужд собственников.
Владельцы садовых участков часто объединяются в СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Такие некоммерческие объединения создаются для того, чтобы управлять общим имуществом собственников.
Вместе с тем, в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются земли сельскохозяйственных угодий, которые подлежат особой охране, обращают внимание в Росреестре.
Важно! Строительство жилого дома на таких землях запрещено, за исключением земельных участков для крестьянских (фермерских хозяйств (КФХ) при условии соблюдения требований, установленных законом.
земли населенных пунктов, ВРИ — ИЖС, сельскохозяйственное использование, в том числе личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
Участки под ЛПХ могут быть расположены как в пределах населенных пунктов, так и вне их. Такие же жилые дома, как на участках под ИЖС, строить можно на всех участках под ЛПХ, которые находятся в населенных пунктах. Участки ЛПХ, расположенные вне населенных пунктов, для возведения жилых домов не предназначены.
Основные параметры и требования к участкам под ИЖС
Те, кто хочет приобрести участок под ИЖС, должны принимать во внимание тот факт, что к ним установлены определенные требования — в частности, ограничена максимальная и минимальная площадь участка.
Минимальная и максимальная площадь участка под ИЖС
Закон устанавливает минимальные и максимальные размеры участков под ИЖС. Они отличаются в разных регионах, говорит Шалуба.
Так, в Москве (по новым нормам 2025 года) минимальный размер ИЖС составляет 600 квадратных метров, максимальный — 10 тысяч квадратных метров. В Подмосковье нормы отличаются по муниципалитетам: например, для Истринского района 500 квадратных метров минимум. Во многих сельских округах Московской области минимум может составлять 6-12 соток, максимум — до 1 гектара и более.
Какие дома можно строить на земле ИЖС?
На участке под ИЖС можно размещать один или нескольких жилых домов при наличии такой возможности и в соответствии с градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) и правилами землепользования и застройки. Эти правила могут отличаться в зависимости от региона, рассказывает Лоухина.
Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ дом, возводимый на участке под ИЖС, должен быть не более чем трехэтажным и высотой до 20 метров, добавляет Шалуба. Он должен состоять из жилых комнат и подсобных помещений (кухня, санузел и пр.).
«Кстати, отсутствие канализации, водоснабжения и водоотведения позволяет признать дом жилым, если он расположен на территории поселения, в котором отсутствует централизованное подключение к водоснабжению водоотведению и канализации», — обращает внимание Лоухина.
Нужно ли разрешение на строительство на земле под ИЖС?
При ИЖС разрешение на строительство не требуется, возведение дома оформляется по уведомительному порядку (статья 51 Гражданского кодекса РФ ), говорит Шалуба.
Схема действий в этом случае, по ее словам, выглядит следующим образом:
Шаг 1. Владелец подает «уведомление о начале работ» в администрацию (заявка подается в МФЦ или через Госуслуги) вместе с правоустанавливающими документами;
Шаг 2. Власти проверяют уведомление в течение 7 дней и либо соглашаются, либо отказывают (после одобрения уведомление действительно 10 лет);
Шаг 3. После окончания стройки подаются уведомление о завершении и технический план дома.
Важно! Исключение составляют объекты ИЖС, строящиеся с привлечением денежных средств участников долевого строительства — в этом случае необходимо получать разрешение на строительство.
Нормы отступов при строительстве дома на участке ИЖС
Федеральным законодательством общеобязательные нормативы минимальных отступов от границ земельного участка при строительстве не установлены. Они устанавливаются ПЗЗ соответствующих территорий, обращает внимание Воронцова.
Чаще всего это три метра от границы земельного участка до стены жилого дома.
Преимущества и ограничения участков ИЖС
Приобретение участка под индивидуальное жилищное строительство, по мнению экспертов, имеет больше плюсов, чем минусов, а ограничения, с которыми можно столкнуться, в принципе не многочисленны и не существенны.
Преимущества ИЖС
Земельные участки с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» имеют ряд важных преимуществ, обращает внимание Воронцова. Например, по словам Лоухиной, при их строительстве, реконструкции не требуется подготовка проектной документации, что сильно упрощает и удешевляет строительство.
Также очень важно, что такие участки располагаются в пределах населенных пунктов. Это означает наличие развитой инженерной и социальной инфраструктуры.
Кроме того, в жилом доме, предназначенном для круглогодичного проживания, существует возможность регистрации по месту жительства, что является большим преимуществом по сравнению с садовым домом, добавляет Воронцова.
«
«В результате земельные участки для индивидуального жилищного строительства обладают большей ликвидностью, чем дома на других участках», — резюмирует она.
Комментарии